横府办发〔2014〕22号

横峰县人民政府办公室

关于印发横峰县公共租赁住房管理

实施细则的通知

各乡镇人民政府，兴安街道办、红桥场、新篁办事处，县政府有关部门：

《横峰县公共租赁住房管理实施细则》已经县政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

横峰县人民政府办公室

2014年7月24日

横峰县公共租赁住房管理实施细则

为解决城镇中等偏下收入家庭及新就业、外来务工人员等特殊群体的住房困难，根据《江西省人民政府办公厅关于进一步推进保障性住房建设管理工作的意见》（赣府厅发[2013]11号）、《上饶市人民政府办公厅关于加快推进“三房合一”加强保障性安居工程建设管理实施意见（试行）的通知》（饶府厅发[2012]15号）及《横峰县关于加快推进“三房合一”加强保障性住房建设管理实施意见》（待定）的文件精神，结合我县实际，制定本办法。

一、准入条件

申请人应年满18周岁，在本县中心城区有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，属于准入收入标准线以下、家庭人均住房建筑面积低于15平方米或无住房的城镇住房困难对象、大中专院校毕业生就业和农村进城务工及外来务工的无住房人员。

新就业人员、农村进城务工人员、外来务工人员不受户籍限制，但直系亲属在本县具有住房资助能力的除外。

政府引进的特殊专业人才和在本县工作的省级以上劳模、荣立二等功以上的复转军人住房困难对象不受收入标准线限制。

享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。

企事业单位投资的公共租赁住房的供应对象范围，可以规定为本单位职工。

已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的对象，不得承租公共租赁住房。

（一）有稳定工作是指：

1.与用人单位签订1年以上劳动合同，且在本县连续缴纳1年以上的社会保险费或住房公积金的人员；

2.在本县连续缴纳1年以上社会保险费且在本县居住1年以上的创业人员；

3.国家机关、事业单位在编工作人员；

4.在本县退休的人员。

社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。

（二）收入标准线是指：

由县统计局每年根据本县上年度城镇居民年人均可支配收入2.2倍以下予以确定，并经县政府批准后，向社会公布执行。

人均可支配收入包括工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。

（三）无住房是指：

申请人和共同申请人在县城无私有产权住房（私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋），未承租公房或廉租住房，且申请之日前3年内在县城未转让住房。

（四）住房困难家庭是指：

人均住房建筑面积低于15平方米的家庭。计算方法为：人均住房建筑面积=住房建筑面积÷家庭户籍人口数。

承租公有住房的住房建筑面积按公房租货凭证，有私有住房的住房建筑面积按房屋权属证书记载的面积计算；有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。

（五）住房资助能力是指：

申请人父母、子女或申请人配偶的父母在县城人均住房建筑面积达到35平方米以上或者拥有两套以上住房。

二、承租标准

符合公共租赁住房准入条件的单身人士只能申请住房建筑面积在50平方米以下的住房；人口在3人以内（含3人）的家庭可申请住房建筑面积在60平方米以下的住房；人口超过三人以上（不含3人)的家庭可申请住房建筑面积在80平方米以下的住房。

三、申请方式

申请入可以家庭、单身人士的方式在居住地居委会申请公共租赁住房。

（一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赔养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。

申请公共租赁住房的人员应当是家庭中具有完全民事行为能力的成员。

（二）单身人士申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外来务工人员可以作为单身人士申请。

（三）开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

四、申请要求

（一）申请人提出申请，如实填写申请表，承诺所填内容真实有效，并对提交材料的真实性负责。

（二）申请公共租赁住房应当在居住所在地的社区提交以下材料：

1.公共租赁住房申请表。

2.身份证明。本县户籍的申请人和共同申请人出具公安机关制发的居民身份证和户口簿；非本县户籍的出具公安机关制发的居民身份证和居住证。

3.婚姻状况证明。已婚的需提供结婚证明；未婚的需提供未婚证明；离异人员需提供离婚证明及涉及房屋产权分割的相关证明。

4.工作、收入和社会保险费或住房公积金缴费的证明。

（1）与用人单位签订劳动合同的提供劳动合同，单位出具收入证明和住房公积金缴费证明，社会保险经办机构出具社会保险缴费证明。

（2）创业人员提供社会保险经办机构出具的社会保险缴费证明和现居住所在地居委会出具的就业和收入证明。

（3）本县退休人员由社会保险经办机构出具按月领取养老待遇证明或由原工作单位出具退休情况证明。

（4）国家机关、事业单位在编工作人员由所在工作单位出具证明。

共同申请人有工作的，应当按照上述规定提供收入证明；无工作的由现居住所在地居委会出具收入证明。

5.住房情况证明。

（1）申请人和共同申请人有工作单位的，由单位出具住房情况证明，无工作单位的由公安机关出具居住证明；

（2）承租公有或私有住房的申请人需出具公房租赁凭证或租赁合同和出租人的房屋权属证书；

（3）有私有住房的出具房屋权属证明；

（4）申请人应提供直系亲属（父母或子女）和申请人配偶的父母现居住证明。

6.其他需提供的材料：

（1）引进的特殊专业人才由县组织人事部门出具引进人才证明；

（2）省级以上劳模提供劳模证书；

（3）荣立二等功以上的复转军人提供立功受奖证书；

（4）教育行政部门认可的大中专院校毕业生提供毕业证书。

以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。

五、受理审核

（一）受理

各居委会自受理申请之起二十个工作日完成初审，提出初审意见。将符合条件的申请人在其所在单位和居委会张榜公示。公不时间不少于五天。并将无投诉或经调查核实投拆不实的申请人的申报材料和初审意见一并报街道办事处。不合格的书面告知申请人并说明理由。申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

（二）复审

街道办事处接到申报材料后，在二十个工作日内完成组织调查、复核、提出复审意见。复审后符合条件的申请人由街道办事处张榜公示，公示时间不少于五天，并将无投诉或经调查核实投拆不实的申请人的申报材料和复审意见一并县保障性住房管理部门，复审后不合格的书面告知申请人并说明理由。

（三）审批

县保障性住房管理部门接到申报材料后，组织对二榜公示确定为符合条件的申请材料进行审核，提出审批意见。将审批结果在政府网站或其他媒体进行公示，公示时间不少于五天，无异议的家庭，进入轮候库，由保障性住房管理部门发放《公共租赁住房准入通知单》。

申请人对审批结果有异议，应向县保障性住房管理部门申请复核。受理部门应当会同有关部门进行复核，并在十五个工作内将复核结果书面告知申请人。

六、配租管理

（一）县保障性住房管理部门对符合条件的申请对象按住房困难程度和其他规定的条件进行分类，并确定各种类别的住房分配比例确定配租方案并向社会公布。

（二）配租方案公布后，轮候对象可以按照配租方案到县保障性住房管理部门进行意向登记。县保障性住房管理部门会同有关部门，在15个工作日内对意向登记的轮候对象进行复审。对不符合条件的，书面通知并说明理由。

（三）县保障性住房管理部门按房源总量和类别比例进行分类公开摇号，摇号前一个月应向社会预告以下事项：发售摇号的时间和地点；房源的套数、户型、面积、租金、位置等情况；摇号中签的比例和操作规程；政府规定的其他事项。摇号时应公开进行，并由公证人员公证。

（四）县保障性住房管理部门向符合公共租赁住房条件，并通过公开摇号获得配租资格的对象核发《公共租赁住房配租通知单》，并注明面积、租金、位置。配租结果通过新闻媒体和政府门户网向社会公开。

（五）摇号中签的申请对象应在30个工作日内办理配租手续和签订租赁合同，逾期未办理的视同自动放弃，3年后按照规定程序重新申请。

（六）未中签申请对象进入轮候库，轮候期限一般不超过5年。申请人可在相关网站或申请点查询。轮候期间，申请人工作、收入、住房及家庭人数等情况发生变化，应主动和及时向原申请点如实提交书面材料，重新审核资格。

（七）中签申请对象凭《公共租赁住房配租通知单》、身份证明与公共租赁住房产权单位签订公共租赁住房租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限最短为1年，最长为5年，租金原则上按月缴纳。租赁期满后，经核查符合保障条件的可以继续签订租赁合同。

七、租赁管理

（一）合同管理

1.租赁合同应当明确下列内容：

（1）合同当事人的名称或姓名；

（2）房屋的位置、用途，面积，结构。室内设施和设备，以及使用要求；

（3）租赁期限、租金数额和支付方式；

（4）房屋维修责任；

（5）物业服务、水、电、燃气、供热等相关费用的缴纳责任；

（6）退回公共租赁住房的情形；

（7）双方约权力和义务；

（8）违约责任及争议解决办法；

（9）其他应当约定的事项。

2.承租人签订租赁合同之日，按6个月的公共租赁住房租金标准一次性交纳履约保证金，以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止，无违约责任的退还保证金。违约的可从保证金中抵扣应承担的相关费用。

3.承租人在租赁期限内死亡的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，但需确定新的承租人，并变更租赁合同。租赁期限按原有合同的剩余时间计算。

（二）房屋管理

1.公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的住房性质、用途及其配套设施；

2.公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出租或转租，也不得用于从事经营性活动；

3.承租人应按时交纳水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用；

4.承租人应当在每年第一季度末，向县保障住房管理部门申报住房、收入情况，未在规定时间内申报的，视为放弃租赁住房，合同终止；

5.承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自改变房屋结构进行装修。对于房屋内部设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人维修或赔偿。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意；

6.建立公共租赁住房专项维修基金，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的大修、更新和改造，确保共用部位和设施设备处于良好状态。政府投资的公共租赁住房维修费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决；社会力量投资建设的公共租赁住房维护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

（三）租金管理

1.公共租赁住房实行统一租金、租补分离。廉租住房承租户和公共租赁住房承租户统一按公共租赁住房租金标准收取租金，廉租住房承租户可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免，补贴标准实行动态管理，每两年调整一次。

2.公共租赁住房租金标准：公共租赁住房租金标准控制在同地段、同品质、同类型住房市场租金的60%，廉租住房租金标准控制在同地段、同品质、同类型住房市场租金的10%的原则，每年由县物价局根据房屋的建筑物折旧费、维修费、管理费、贷款利息等因素确定，并经县政府批准后，向社会公布执行。

3.公共租赁住房租金按建筑面积计算。承租人应在每月底前按月交纳租金。未按期交纳的，从逾期之日起按每日应付金额的万分之五支付滞纳金。

4.对承租人拖欠租金和其他费用达3个月的，由县保障性住房管理部门开具通知书，负责收缴；达6个月的按公共租赁住房租金标准的两倍计收租金，并在适当范围内公告。必要时申请人民法院强制执行。

（四）管理模式

1.集中兴建公共租赁住房小区县政府组织民政、房管、公安、城管等部门以及街道办事处按照各自管理职责，对公共租赁住房小区实施社区综合管理。

2.公共租赁住房小区应根据条件成立党团组织和小区管理委员会，负责小区的社会管理工作，保证小区环境优美、设施完好、秩序井然、和谐稳定。

3.县保障性住房管理部门负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查等管理工作，组建或选聘专业物业服务公司，负责小区物业服务。物业服务费由县物价局会同相关部门核定。

4.政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理，专项用于偿还公共租赁住房贷款本息及公共租赁住房的维护、管理等。

八、续租、流转与退出

（一）续租

租赁合同期满需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。

（二）流转

1.公共租赁住房配租后，实行动态管理。随着条件发生变化，经审核公示后，符合相应保障条件的对象，可以转换相应的房型。廉租住房承租人可以转换承租公共租赁住房，公共租赁住房承租人可以转换承租廉租住房。条件改善后不再符合保障条件的承租人，应向县保障性住房管理部门报告并办理退出手续。

2.因就业、子女就学等原因需要调换公共租赁住房的，经公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位同意，承租人之间可以自愿互换所承租的公共租赁住房。

（三）退出规定

1.承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公共租赁住房，其申请人和共同申请人5年内不得再次申请，其行为记录信用档案。

（1）转借、转租或者擅自调换所承租公共租货住房的；

（2）改变公共租赁住房用途的；

（3）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（4）在公共租赁房中从事违法活动的。

（5）承租人无正当理由连续空置6个月以上的；

（6）拖欠租金累计6个月以上的；

2.承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。

3.承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期，按市场租金标准收取。

4.承租人不符合租住条件，拒不腾退住房达3个月的，按市场租金标准补交租金。3个月以上6个月以内的，租金按市场租金标准的两倍计收租金，并在电视等公共媒体上公告。超过6个月的，申请人民法院强制执行。

九、租售并举，先租后售

（一）出售房源。自2007年以后组织建设的廉租住房和公共租赁住房可作为出售房源。企事业单位等社会投资主体建设者的公共租赁住房不得作为出售房源。

（二）出售对象。家庭人均可支配收入在城镇人均可支配收入以下并具有本地县城户籍的住房困难家庭，同时已承租公共租赁住房满6个月以上的对象，可自愿申请购买其承租的公共租赁住房有限产权。申购人不得购买其租住住房以外的公共租赁住房，一户家庭只能享受一次公共租赁住房购房政策。

（三）出售价格。公共租赁住房按建筑安装成本价出售有限产权。具体出售价格由县住房保障部门通过评估，分别确定所售公共租赁住房的建筑安装成本价、综合成本价，以及土地出让收益、税费减免等具体价款和比例，经县政府批准后实施。

（四）出售方式。承租人可根据家庭收入和经济承受能力，选择一次性购买全部公共租赁住房的有限产权，或按50%比例分二次购买公共租赁住房的有限产权。

一次性付款购买全部有限产权的，不再支付租金；分期付款的，按未付款面积按照规定缴纳租金。

（五）资金管理。公共租赁住房有限产权出售资金专项用于偿还公共租赁住房建设贷款及公共租赁住房建设、回购和管理，实行专款专用、封闭运行。出售公共租赁住房有限产权时，应开具财政部门统一印制的“江西省政府非税收入一般缴款书”。出售收入全部缴入国库，实行“收支两条线”管理。

承租人购买公共租赁住房有限产权不再交纳公共租赁住房租，可以继承、抵押，不得赠与他人和进行出租、转让。

（六）产权管理。申购人应与县住房保障主管部门签订《公共租赁住房购房合同》，按购房合同交清房款后，即可办理《房屋所有权证》。《房屋所有权证》应当注明“公共租赁住房”和“有限产权”。

购买人取得公共租赁住房全部有限产权后5年内不得上市交易，期间，如购买人因经济和住房条件发生变化、不符合保障条件或因需要出让的，由县政府按原销售价格加同期银行存款利息回购，并补交租住期间有限产权减免的租金。

购买公共租赁住房全部有限产权满5年，经向县住房保牌管理部门申请，并补足当年认购进的住房建筑安装成本与结合成本价的差价，以及土地出上收益，税费减免等价款，取得完全产权后，可上市交易。

公共租赁住房承租人（或共同承租人）缴存了住房公积金的，可以申请提取住房公积金交纳公共租赁住房租金，公共租赁住房承租人申请购买公共租赁住房有限产权时，且符合贷款条件的，可申请住房公积金贷款购买公共租赁住房有限产权。

十、监督管理

（一）县保障性住房管理部门组织对承租人的租住资格进行抽查复核，承租人应予以配合。经抽查不符合条件的，取消租住资格。

（二）县保障性住房管理部门组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人予以配合，如实提供资料。在监督检查中，房屋管理机构有权采取以下措施：

1.两名以上工作人员可持工作证明，在至少一名成年家庭成员在场的情况下，进入公共租赁住房检查使用情况；

2.对违法违规行为予以制止并责令改正。

（三）县保障性住房管理部门设立举报电话、举报信箱，接受任何组织和个人对违反本细则行为的举报、投诉。对违法违纪行为的举报、投诉，要及时依法核实、处理。

十一、廉租住房的配租

（一）本县廉租住房的申请对象的资格，按照原有规定进行认定。

（二）廉租住房对象优先进入公共租赁住房配租范围。

（三）廉租住房的配租采取房源分类划定，单独进行公开摇号配租，公开摇号后未获得廉租住房实物配租的申请对象，直接参与公共租赁住房公开摇号配租。

（四）廉租住房承租户按公共租赁住房租金标准交纳，廉租住房承租户可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免。廉租住房补贴标准实行动态管理，每两年调整一次。

（五）其他相关管理规定按公共租赁租房规定进行管理。

十二、附则

本办法实施前，已实施保障的经济适用住房、廉租住房的住房按原有政策规定执行。

本办法由县房地产管理局负责解释。

本办法自公布之日起施行。