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政策利好“接力跑” 一步步打开需求释放出口
来源:半岛晨报  编辑时间:2015/7/11 11:40:57  点击数:

从“金三银四”到“红五月”,成交量和成交价格的变化也都证明了楼市的回暖。而成绩的取得在很大程度上有赖于各项利好政策的频繁出台。从全国到辽宁省、再到大连层面,一系列政策组合拳的发力,让楼市购房需求开始不断释放。而仔细梳理这些政策出台的轨迹,不难发现,在本轮楼市调控中,政府举措虽花样繁多,但已不再像以往那样依赖行政手段,更多采用降息、减税、放宽公积金等金融、税收、福利工具,且值得关注的是,这些调控政策的出台也不再是排山倒海,更是循序渐进的一项项推出,可见,政府今后对于楼市去行政化调控的趋势已成定局。

政府逐步释放“支持自住改善型需求”信号为2015年上半年利好调控政策频出定下基调

政策内容

1月,住建部在发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中明确提出要多种渠道发展租赁市场。

当月的21日,在2015冬季达沃斯峰会上,政府领导首次较为详细地阐述了中国房地产市场的调整,“对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整,这也是正常的。”而这一句话也被业内解读为,我国接下来将开始新一轮的房地产市场的调控信号的释放。

3月20日,在“两会”政府工作报告中,楼市再次被“点名”。报告指出2015年房地产政策将坚持分类指导,因地施策,提出支持自住改善型需求。紧接下来的3月25日,国土部住建部联合发文,住房供应明显偏多的市、县减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

市场反应

2015年伊始,政府就从“以租代售”、“转商为安”、调控供地等市场角度迅速展开了助力房地产市场的行动。且随后中央层面还正面表态,定下了2015年楼市调控的主基调,为楼市注入强心剂,让市场感到调控层面的大变化即将到来,这让房企对2015年的楼市增添了一丝信心。但由于没有能直接促进销售和刺激购房者出手的实质性政策的出台,2015年前三个月,大连楼市依然不温不火。

助力效果:★☆☆☆☆

《不动产登记暂行条例》正式落地实施大连没有出现购房者预想的“抛售潮”

政策内容

3月1日,《不动产登记暂行条例》开始施行。统一的不动产登记簿证样本正式对外公布,新版簿册也于部分城市率先启用。新证启用后,以前的簿证继续有效,新证按照不变不换的原则,权利不变动,簿证不更换,依法办理变更、转移等登记工作时,逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不能要求当事人强制更换新证,小产权房不会发证。

市场反应

《不动产登记暂行条例》正式实施,二手房“抛售潮”的说法更是风起云涌。不少购房者在3月1日后开始翘首企盼能借此捡到大便宜。然而,《不动产登记暂行条例》实施后,大连并没有因此而出现“抛售潮”。大连也没有像很多人预测的那样入围 “不动产登记首批试点城市名单”,目前仍然使用现行的《房地产权证》。

助力效果:★☆☆☆☆

“央妈”救市 重磅推出“330房贷新政”买卖层面双管齐下刺激换房大军出手

政策内容

3月30日,央行、住建部、银监会三部委联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清,为改善居住条件购买二套房贷款首付比例从7成下调至4成;纯公积金贷款家庭首套房首付低至2成,已结清第一套的,二套房首付3成。

第二天,财政部税务总局联合发布新规:3月31日起个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。由此,营业税免征门槛由5年变为2年。

市场反应

“3.30新政”的出台对房地产市场来说可谓 “久旱逢甘霖”。业内人士普遍称其救市力度超出预期,可谓是“重磅炸弹”。

大连很多房企都迅速应对,推出一系列吸引眼球营销措施,让市场开始显得躁动不安起来,营造出了市场要逆袭的氛围。

助力效果:★★★☆☆

上半年央行3次降息3次降准交替进行进入降息通道对楼市企稳回升作用明显

政策内容

今年2月5日,年内首次降准;3月1日,年内首次降息。中国人民银行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,金融机构五年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.9%;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

4月20日二次降准;5月11日再次降息:金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;五年期存款基准利率下调0.25个百分点至5.65%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

6月28日,上半年最后一次降准降息同时进行:有针对性地对金融机构实施0.5个百分点或3个百分点的定向降准;自2015年6月28日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。

市场反应

2015年1~6月份,央行对我国商业贷款的基准利率和存款准备金率进行了3次降息和3次降准的调整。其对于楼市的影响是个潜移默化的过程。三次降准的累积,银行有了充足的资金,房贷利率出现了不同程度的优惠;三次降息的累积,降低了购房贷款的门槛,月供压力也有所减轻。从6次调整后的市场表现来看,降息、降准实际上对于房地产市场企稳回升还是起了很大的作用。

助力效果:★★★☆☆

“连十二条”落地 为“红五月”锦上添花条条利好皆可降低成本 重振大连楼市信心

政策内容

5月5日,大连市公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,此次的5.5大连新政也被地产业界称为“连十二条”。

《意见》中明确放宽了房贷政策:住房公积金贷款方面,连续足额缴存满6个月即可申请公积金贷款,还贷年龄延长至法定退休年龄后5年。首套房贷最低首付款比例为20%,贷款利率执行基准利率。待公积金运用率低于97%时,调整公积金最高贷款额度为80万元。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的,可提取住房公积金支付房租。商业贷款方面,首套房贷享受首套房首付比例最低30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等优惠政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。《意见》还调整了普通商品住房认定标准。市内容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下,总价300万以下的普通商品住房,可享受税收优惠。个人对外销售购买2年以上(含2年,下同)的普通住房,免征营业税;个人转让自用达5年以上,并且是唯一家庭生活用房取得的所得,暂免征收个人所得税。

市场反应

如果说“330新政”全面落地是雪中送炭,那么,大连出台的“连十二条”可以说是锦上添花,且恰好在春季房展会前出台,其中内容不仅涉及明确放宽房贷,还在契税方面给予减免,大大刺激了刚改需求的释放。地方出台组合新政能起到重申中央新政,并且向属地居民传达稳楼市清晰信号的作用。连版新政锦上添花的效果就明显地体现在成交的提升上,为大连楼市迎来了真正的“红五月”。

助力效果:★★★★☆